Wie bereits ausgeführt, ist für die Gründung und Übertragung dinglicher Rechte türkisches Recht ausschließlich maßgeblich. Die abschließende Eigentumsübertragung muss öffentlich vor dem Grundbuchamt beurkundet werden. Hierzu ist einzig und allein der Grundbuchbeamte zuständig.
Erwerben Sie in der Türkei eine Immobilie, wird in der Regel ein Kauf- Vorvertrag abgeschlossen, weil die komplette Grundbuchübertragung ca. 2 ½ Monate in Anspruch nimmt.
Mit Abschluss dieses Kauf–Vorvertrages werden die persönlichen Daten des Erwerbers mit den Katasterunterlagen der Immobilie zum Grundbuchamt eingereicht. Sind alle Formalitäten abgeschlossen, wird nur noch die abschließende Übertragung vorgenommen. Erwerber und Verkäufer erscheinen vor dem Grundbuchamt und erklären den Verkauf noch zu Protokoll. Innerhalb von ca. 1 Stunde sind dann alle Formalitäten bezüglich der Übertragung abgeschlossen.
Öffentlich beurkundet wird der Kauf vor dem Grundbuchamt in der Form, das der Grundbuchbeamte ein Formular ausfüllt, Schuldnerverpflichtungen der Parteien sind genau anzugeben. Es wird auch gerne unterverbrieft, d.h. zwecks Steuerersparnis ein niedriger Kaufpreis angegeben.
Ausgenommen von der Pflicht zur öffentlichen Beurkundung ist der Zuschlag bei einer öffentlichen Versteigerung, auch bei Erbteilungsverträgen genügt die einfache schriftliche Form. Erben können also unter sich Erbanteile in einfacher schriftlicher Form abtreten auch dann, wenn im Nachlass Grundstücke enthalten sind.
Entsprechend gilt für den Grundstückserwerb aufgrund eines Vermächtnisses, wenn die für das Testament vorgeschriebene Form eingehalten ist.
Ein Ausländer, der sich beim Erwerb eines Grundstücks vertreten lassen will muss die Vollmacht öffentlich beurkunden lassen, zuständig also Notar oder türkisches Konsulat im Ausland. Es ist sehr zweckmäßig, das Grundstück bzw. die Eigentumswohnung genau zu beschreiben, also einschließlich Nummer der Grundbuchseite usw.
Auch ist genau anzugeben, zu welchen Rechtshandlungen der Vertreter bevollmächtigt sein soll. In der Praxis wird gerne so formuliert, das der Vertreter etwa „über alle meine Grundstücke in der Türkei Rechtsgeschäfte“ vornehmen kann. In einem solchen Falle kann es passieren, dass der Grundbuchbeamte diese all zu pauschale Bevollmächtigung nicht akzeptiert. Es empfiehlt sich also, die Vollmacht sehr konkret mit genauen Angaben über die Immobilie zu formulieren.
Einige wichtige Hinweise
Zunächst noch einmal die Feststellung: Eigentum wird nur erworben durch Eintragung im Grundbuch, ein notarieller Vorvertrag (Verkaufsversprechensvertrag) genügt nicht.
Die Vollmacht soll sinnvollerweise vor einem türkischen Konsulat erteilt werden. Wenn nämlich ein ausländischer Notar die Vollmacht beurkundet, so muss diese beglaubigt übersetzt werden, auch beim türkischen Konsulat und außerdem ist dann noch die Apostille erforderlich. Apostille ist die Bestätigung des Landgerichtspräsidenten des Bezirks, in der der Notar seinen Sitz hat, dass dieser eine öffentliche Urkundsperson ist. Vor dem Kauf muss unbedingt Grundbucheinsicht genommen werden. Hierzu beauftragt man einen türkischen Anwalt oder eine sonstige Vertrauensperson, z.B. eine zugelassene Immobilienfirma, vor Ort. Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben, was nicht eingetragen ist, braucht der Käufer nicht gegen sich geltend machen zu lassen. Grundbucheinsicht ist einfach. Es gilt das so genannte Realfoliesystem. Das heißt für jedes Grundstück bzw. Wohnung eine Seite, auf der alles was die Immobilie betrifft eingetragen ist.
Es gibt einige Ausnahmen von der Eintragungspflicht, d.h. das Eigentum an der Immobilie kann auch ohne Eintragung übergehen
In all diesen Fällen ist aber erforderlich, das anschließend bei Immobilienvermögen sofort die Eintragung im Grundbuch vorgenommen wird, schon allein deswegen, um gutgläubigen Erwerb durch Dritte auszuschließen.
weiter